https://www.douffetheuts.nl/wooncorporatie-veroordeeld-tot-aanpakken-overlast/n146c0
 
Een eigen, betaalbare plek is fijn. Wat als dat wordt verpest door aanhoudende geluidsoverlast van omwonenden of (ernstige) gebreken aan de door u gehuurde woning? Wat blijft er dan nog over van uw woongenot?

Bent u huurder?

huurovereenkomst overlast

Een eigen, betaalbare plek is fijn. Wat als dat wordt verpest door aanhoudende geluidsoverlast van omwonenden of gebreken aan de door u gehuurde woning? Wat blijft er dan nog over van uw woongenot? U hebt geen zin en geen geld om te verhuizen. Het is dan raadzaam om eerst te praten met de verhuurder en/of de overlastgever. 

Als dit gesprek tot niets leidt en het probleem alleen maar groter wordt, kan de kantonrechter uitkomst bieden. Het is juridisch gezien immers niet aan te raden om op eigen houtje beslissingen te nemen met betrekking tot het probleem. Stoppen met het betalen van de huur bijvoorbeeld; niet doen.

De kantonrechter kan wel bepalen dat, indien er daadwerkelijk omstandigheden zijn die het woongenot verminderen en waarvoor u als huurder zelf niet aansprakelijk bent, een vermindering van de huurprijs gerechtvaardigd is. Immers, de  verhuurder draagt jegens de huurder een vergaande verantwoordelijkheid om rustig woongenot te verschaffen. Een huurprijsvermindering kan dan ook dienen als prikkel voor de verhuurder om de oorzaak van het verminderde woongenot (zoveel mogelijk) weg te nemen.  

Bent u verhuurder?

Ook als verhuurder kunt u tegen diverse problemen aanlopen die niet eenvoudig en vaak ook niet eigenhandig op te lossen zijn. Er kan sprake zijn van o.a. huurders die ernstige overlast bezorgen of geen huur betalen. Dit geeft u echter nog niet het recht om deze huurders zomaar op straat te zetten. Huurders genieten huurbescherming. Indien u als verhuurder de huur eenzijdig wil opzeggen en de huurder hier niet mee instemt, blijft de huurovereenkomst gewoon in stand. U dient zich dan te wenden tot de kantonrechter, die de huurovereenkomst bijvoorbeeld kan beëindigen en een bevel tot ontruiming kan geven.

In de praktijk

Ons is gebleken dat de rechtbank Limburg de laatste tijd geregeld woningstichtingen heeft veroordeeld om op te treden tegen overlast veroorzakende huurders. Dit is opvallend, omdat blijkens eerdere jurisprudentie in veel gevallen werd geoordeeld dat verhuurders geen bijzondere mate van zeggenschap hebben over storende gedragingen van hun huurders en ook niet over middelen beschikken om daar tegen op te treden.

Er lijkt dus sprake te zijn van een gewijzigd inzicht. Dat ondervond ons kantoor onlangs zelf in een zaak waarbij onze cliënt (huurder) al ruim zeven jaar overlast ervoer van een buurvrouw. Gedurende deze jaren had hij keer op keer zijn klachten geuit bij de woningstichting, hebben er diverse gesprekken plaatsgevonden, diende hij een klacht in over het handelen van de woningstichting bij de Regionale Klachtencommissie van Samenwerkingsverband Woningcorporaties in de Westelijke Mijnstreek en deed hij aangifte bij de politie. Toen dit alles niet hielp en de woningstichting nog steeds niet (passend) optrad, besloot hij om de woningstichting te dagvaarden. Hoewel cliënt een zeer lange adem moest hebben en het geen eenvoudige procedure bleek, heeft dit wel tot een prima resultaat geleid. De woningstichting werd veroordeeld om rechtsmaatregelen te treffen tegen de overlast veroorzakende buurvrouw. Cliënt mocht een huurprijsvermindering toepassen en kreeg zelfs  immateriële schadevergoeding (smartengeld) toegewezen!

Hoewel u niet verplicht bent u in gerechtelijke procedures met betrekking tot een huurgeschil bij te laten staan door een advocaat, is dit wel raadzaam. Het bovenstaande praktijkvoorbeeld toont dit maar weer eens aan. Het huurrecht is niet eenvoudig en het huurcontract en de huurvoorwaarden kunnen soms nog wel eens voor onaangename verrassingen zorgen voor de huurder. In deze zaak kwam het zelfs aan op het horen van getuigen.

Ook in het geval u een verhuurder bent, dient u hier niet te lichtvaardig over te denken. Zo blijkt eveneens uit ons praktijkvoorbeeld: het kwam de woningstichting immers duur te staan. Bovendien bestaat de mogelijkheid om tegen een vonnis van de kantonrechter in hoger beroep te gaan. Indien geprocedeerd wordt bij het gerechtshof, is er wel sprake van verplichte procesvertegenwoordiging.

Indien u als huurder of verhuurder tegen problemen aanloopt, kunt u te alle tijden contact opnemen met een van onze advocaten.