https://www.douffetheuts.nl/huren-en-verhuren/n117c0
 
Huren en verhuren
1 april 2014
Douffet & Heuts
“Ieder huisje heeft zijn kruisje”, maar wanneer u te maken hebt met bijvoorbeeld aanhoudende geluidsoverlast van omwonenden of (ernstige) gebreken aan de door u gehuurde woning dan is er vaak geen sprake meer van rustig woongenot en zijn er meestal maar twee oplossingen voorhanden.

Huren en verhuren

Bent u huurder?

“Ieder huisje heeft zijn kruisje”, maar wanneer u te maken hebt met bijvoorbeeld aanhoudende geluidsoverlast van omwonenden of (ernstige) gebreken aan de door u gehuurde woning dan is er vaak geen sprake meer van rustig woongenot en zijn er meestal maar twee oplossingen voorhanden. Ofwel u gaat (min of meer gedwongen door het verminderde woongenot) op zoek naar nieuwe woonruimte, ofwel u gaat in overleg met de verhuurder en/of de overlastgever. 

Wanneer geen minnelijke oplossing kan worden bereikt en het geschil alleen maar groter lijkt te worden, kan de kantonrechter uitkomst bieden. Het is juridisch gezien immers niet aan te raden om op eigen houtje beslissingen te nemen met betrekking tot het ontstane geschil. Zo is het riskant om te staken met het betalen van de huurpenningen. De kantonrechter daarentegen kan bijvoorbeeld bepalen dat, indien daadwerkelijk sprake is van gebreken die het woongenot verminderen en waarvoor u als huurder zelf niet aansprakelijk bent, een vermindering van de huurprijs gerechtvaardigd is. Immers, de  verhuurder draagt jegens de huurder een vergaande verantwoordelijkheid om rustig woongenot te verschaffen. Een eventuele huurprijsvermindering dient ook als prikkel voor de verhuurder om de gebreken te verhelpen.

Bent u verhuurder?

Ook als verhuurder kunt u tegen diverse problemen aanlopen die niet eenvoudig en vaak ook niet eigenhandig op te lossen zijn. Er kan sprake zijn van o.a. huurders die ernstige overlast bezorgen, of geen of te weinig huur betalen. Dit geeft u echter nog niet het recht om deze huurders zomaar op straat te zetten. Immers, huurders genieten zogenoemde huurbescherming en indien u als verhuurder de huur eenzijdig de huur wil opzeggen en de huurder hier niet mee instemt, blijft de huurovereenkomst gewoon in stand. U dient zich dan eveneens te wenden tot de kantonrechter, die de huurovereenkomst kan ontbinden.

In de praktijk

Afgelopen jaar vernietigde het Hof te Den Bosch nog een vonnis van de kantonrechter waarin in het voordeel van de huurder werd beslist. Deze was namelijk van mening dat het woongenot ernstig werd verstoord door o.a. geluidsoverlast en drugshandel in en rond de woningen aan de overkant van dezelfde verhuurder en stopte met het betalen van huurpenningen. Daarop vorderde de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van huurachterstand alsmede schadevergoeding. De kantonrechter oordeelde echter dat de verhuurder ten opzichte van de huurder een vergaande verantwoordelijkheid droeg om de overlast te verhelpen. De vorderingen van de verhuurder werden afgewezen en een huurprijsverlaging werd vastgesteld.

De verhuurder ging echter in hoger beroep, waarin het Hof het vonnis van de kantonrechter vernietigde nu de verhuurder - naar oordeel van het Hof – in casu geen bijzondere mate van zeggenschap had over de storende gedragingen en ook niet over middelen beschikte om daartegen op te treden. Verder was het Hof van mening dat de huurder eigenhandig een zeer grote huurachterstand had doen ontstaan en ook laten voortbestaan, hetgeen een tekortkoming opleverde jegens de verhuurder. Het Hof zette het woonbelang van de huurder af tegen deze tekortkoming en kwam tot de conclusie dat het woonbelang hier niet prevaleerde. De huurovereenkomst werd ontbonden en de huurder werd alsnog veroordeeld om het door de verhuurder in eerste aanleg gevorderde te voldoen.

Hoewel u niet verplicht bent u in gerechtelijke procedures met betrekking tot een huurgeschil bij te laten staan door een advocaat, is dit wel raadzaam. Het huurrecht is niet eenvoudig en het huurcontract en de huurvoorwaarden kunnen soms nog wel eens voor onaangename verrassingen zorgen voor de huurder. Ook kan de verhuurder schade lijden door bijvoorbeeld het missen van huurpenningen, het ontruimen van woningen en het herstellen van gebreken veroorzaakt door de huurder. Bovendien bestaat de mogelijkheid om tegen een vonnis van de kantonrechter in hoger beroep te gaan. Indien geprocedeerd wordt bij het gerechtshof, is er overigens wel sprake van verplichte procesvertegenwoordiging. Indien u als huurder of verhuurder tegen dergelijke problemen aanloopt, kunt u contact opnemen met een van onze advocaten.